להלן תהליך ההשקעה בטווח קצר – שכירות:

  • אפיון וקביעת תקציב להשקעה – חשיפת ההשקעה והתהליך, תאום ציפיות.
  • חתימת הסכם השקעה מול חברת HIG (הסכם בעברית).
  • חתימת הסכם נאמנות מול עו"ד לילך שם טוב (הסכם בעברית).
  • העברת כסף לחשבון נאמנות של המשקיע לטובת רכישת נכס (מ.ל עו"ד נאמן).
  • העברת מקדמה ראשונית מסכום תקציב ההשקעה לחברת HIG עבור שירותי החברה*.
  • איתור נכס למשקיע עפ"י תקציב שהוגדר מראש, – בחינה פיזית של מבחר נכסים, ניתוח תוכנית עסקית של ערך הנכס ותשואה צפויה.
  • הגשת תוכנית עסקית למשקיע לנכס ספציפי הכוללת : פירוט ההשקעה ועלויות הנלוות , ניתוח אזורי, ניתוח שוק, ניתוח מצב הנכס, ניתוחים: דמוגרפים, ניתוח מעמיק, סוציואקונומי.
  • הגשת Proof Of Founds ע"י עו"ד הנאמן לטובת הגשת הצעה.
  • אישור המשקיע לרכישת הנכס והגשת הצעה ראשונית.
  • ביצוע מספר בדיקות מקיפות:

א. ביצוע בדיקת דו"ח (CO (Certificate Occupancy – דו"ח בדיקה מקיף המאשר את הנכס למגורים. – מפקח בלתי תלוי מטעם העירייה מבצע בדיקה מקיפה למצב הנכס הכולל את מבנה הנכס, בטיחות ומצב המערכות (חשמל, גז, חימום, אינסטלציה וגג) על פי קודים מחמירים של העירייה המקומית. רק אישור רשמי של הבדיקה מאפשר את אכלוס  הנכס.

בידי המשקיע אפשרות לבצע במקביל בדיקה פרטית באמצעות מהנדס (Private Inspection), עלות בדיקה כזו כרוכה בתוספת של עד $500 מתקציב ההשקעה.

ב. הזמנת Title Search ו  Hud1 –   סדרת בדיקות של  חברת “הטייטל”  (Title Company) הממונה על העסקה  בגין שעבודים, עיקולים, חובות ובעיות רישומיות. בסיום הבדיקה, חברת הטייטל מוציאה לרוכש דו"ח מקיף.

  • תהליך הסגירה (Closing): קבלת חוזה רכישה ראשוני של הבית באנגלית – Purchase Agreement Property.
  • קבלת הסכם ניהול באנגלית – Property Management Agreement.
  • חתימת המשקיע על הסכם רכישה מול המוכר.
  • חתימת המשקיע על הסכם ניהול למול חברת הניהול.
  • הוראת המשקיע לביצוע העברה בנקאית (העברת כספים לטובת המוכר), עפ"י תנאי תשלום בהסכם מכר ועפ"י קבלת מסמכים משפטיים נדרשים ברכישת הנכס: קבלת HUD1 – מסמך המפרט את כלל העלויות הרכישה מצד הקונה ומצד המוכר, DEED – הוכחה על העברת בעלות של הנכס (רישום בטאבו) , Title Insurance.
  • העברות כספים מהקונה למוכר עפ"י באמצעות חשבון הנאמנות.
  • העברת יתרת תשלום לחברת HIG בעבור שירותי החברה.
  • רישום הנכס בטאבו על שם הרוכש המשקיע (DEED)  – חברת “הטייטל” האחראית ותוציא רישום רשמי בטאבו לחובת המשקיע (Warranty Deed).
  • השכרת הנכס באמצעות חברת הניהול – איתור  שוכרים רלוונטיים רק לאחר בדיקות מקיפות על כל שוכר  (דו”ח קרדיט, דו”ח עבר פלילי, בדיקת מקום העבודה הנוכחי והמקומות הקודמים, גובה המשכורת, בדיקת מקומות מגורים קודמים ועוד), עם איתור השוכר הרלוונטי, חברת הניהול לוקחת מהשוכר פיקדון ותפרט את מצב הנכס עם כניסתו של הדייר.
  • ניהול ופקוח הנכס בשוטף באמצעות חברת הניהול – ניהול ברמה שוטפת ומבקרת בבית ומנהלת את התקשורת השוטפת מול הדייר.
  • אחריות להעברת תשלומי ארנונה וביטוח שוטפים לנכס תשלומים שוטפים לחברת הניהול.
  • במקביל טיפול בבירוקרטיה ומסמכים נדרשים:

א. בחירת דרך הקניה – באופן אישי או באמצעות חברת LLC על שם המשקיע ובבעלותו המלאה. (באמצעות הפנית רואה חשבון אמריקאי בישראל).

ב. בקבלת מספר משלם מס (EIN) – הגשת בקשה לרשות המיסים האמריקאית להקצאת מספר משלם מס עבור החברה. (באמצעות רואה חשבון אמריקאי בישראל).

ג. פתיחת חשבון בנק בארה"ב – פתיחת חשבון בנק בארה"ב על שם המשקיע/LLC – אפשרות באמצעות חברת הניהול או באמצעות הפניה לרואה חשבון אמריקאי בישראל.

דגשים חשובים:

  • *תשלום מקדמה לחברת HIG  הנה תלויה במציאת נכס וקנייתו לצורך השכרה. באם תוך 3 חודשים מיום חתימת ההסכם   לא ימצא נכס, יוחזר ללקוח דמי המקדמה שניתנו לחברת HIG  במלואם.
  • חתימה על חוזה נאמנות נדרשת לפני העברת הכספים.
  • כלל הכספים יועברו לחשבון נאמנות על שם עו"ד לילך שם טוב בארה"ב – עו"ד בעלת רישיון הן בישראל והן במדינת ניו יורק.
  • המרות והעברות כספים – תנאים מיוחדים ללקוחות החברה בהמרת כספים והעברות באמצעות חברת Covercy.