מה זו השקעת FLIPPING = לרכוש, לשפץ ולמכור ברווח

עסקאות פליפ הן סוג עסקאות נדל"ן מהירות, עסקאות בזק  – של קנייה, שיפוץ ומכירת הנכס כדאי להרוויח תשואה גבוהה על ההשקעה בזמן קצר, קרי מימוש רווח חד פעמי מהיר.

חשוב להדגיש שעסקאות פליפ אינן מתאימות למי שמעוניין בהכנסה פאסיבית וגם לא שמתעניין בשיקולי תשואה לזמן ארוך. זו עסקה שנועדה למי שרוצה למנף את ההון העצמי שלו בזמן קצר .

בבואנו להכיר קצת יותר לעומק את עסקאות הפליפ יש להכיר 4 פרמטרים חשובים בעסקת פליפ:

מחיר קנית הנכס – הנכסים בעסקאות פליפים אינם נכסים רגילים המוצעים למכירה בשוק הרחב. אלו לא עסקאות רגילות, ברובן אלו הן עסקאות מהבנקים (נכסים מעוקלים שעברו לבעלות מלאה של הבנקים או מחברות הלוואות משכנתאות ) , או עסקאות Off Market , עסקאות מתחת לראדר לעיתים גם לא מוחזקים ע"י סוכני הנדל"ן המקומיים.

מחיר קניית הנכסים תמיד יהיה בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק וזאת בשביל לייצר מרווח נאה עבור המשקיע. יחד עם זאת בשביל לזכות בעסקאות הללו יידרש המשקיע ברוב הפעמים הן להעמיד הון עצמי זמין (בגלל דרישות הבנקים) והן לקבל החלטות ולהגיש הצעות בזמן קצר מאוד בשל התחרות העזה על הנכסים.

חשוב מאוד לפני החלטת קנית הנכס לבצע סדרה של בדיקות מקיפות בנכס הכוללות בדיקה של מפקח מהנדס (HOME INSPECTIONS) ובדיקות של קבלנים פרטיים בשביל לקבל הערכה מדויקת של אומדן השבחת הנכס.

אומדן השבחת הנכס – בדרך כלל רוב השקעות הפליפים מחייבות ביצוע של השבחה בנכס, להשבחה יש 2 מטרות במקביל – הראשונה היא לטפל באותם בעיות וכשלים הקיימים בנכס והשנייה היא לעלות את ערך הנכס. לעיתים ההשבחה תהיה קוסמטית בלבד (עלויות של עד 15,000$) בטווח זמן של מספר שבועות ותכלול בעיקר אלמנטים הקשורים לנראות הדירה כגון, ריהוט, צבע ותיקונים קלים בפנים/בחוץ. לעיתים קרובות יותר ההשבחה תהיה יסודית יותר ותכלול שיפוץ מאסיבי יותר וטיפול במערכות האינסטלציה ,מיזוג, חשמל, קירות, רצפה ועוד.(עלויות שנעות בין 25,000$ עד 70,0000$) ועשיות להמשך מספר חודשים.

מחיר מכירת הנכס – המחיר לא יכול להיות מעבר לשווי שוק אך גם לא מתחת. אסור לשכוח שהקונה הוא או משקיע שעשוי לרכוש את הנכס לצורך השקעה והשכרתו למקומיים או קונה מקומי בדר"כ משפחה. הקונים מכירים את השוק היטב. אחד הכשלים העיקריים בעסקת פליפ הוא במכירה במחיר נמוך משווי השוק מה שהופך את העסקה ללא רווחית ולא רלוונטית עבור הקונה הפוטנציאלי.

בשביל להימנע מטעויות יש לבצע הערכת שווי הנכס (במכירה) עוד לפני ביצוע ההשבחה ולא בסמוך למכירה.

לוחות זמנים של התהליך – לא מעט מעסקאות פליפ שנכשלו נפלו בגלל ניהול כושל של לוחות הזמנים, עסקאות פליפ  בדר"כ נמדדות בפרק זמן של עד שנה ובמקרים רבים אף הרבה פחות מזה תלוי בעיקר בגודל השיפוץ, באיכות ומקצועיות הקבלן.

עסקת פליפ נכונה היא לא רק לקנות בזול ולמכור ביוקר, יש צורך להכיר את מיקום הנכס, האם באמת יהיו רוכשים בטווח זמן קצר של מספר חודשים, חשוב לאתר מיקום שוק של קונים , בו מתבצעות עסקות מהירות. הנכס הנכון במיקום הנכון.

אז מה צריך כיום בשביל לבצע השקעת פליפ?

בראש ובראשונה ההשקעה חייבת להתאים למטרת המשקיע – מינוף ההון העצמי בזמן קצר.

השקעה בסוג עסקאות פליפ נחשבת להשקעה מורכבת בצד של  המשקיע, בניגוד להשקעה יזמית שהמשקיע בד"כ חלק מקבוצת משקיעים או השקעה בנכס לתשואה שוטפת משכירות בו הנכס כבר מוכן למשקיע לקניה כולל השוכרים,  פה יש תהליך מורכב יותר המשלב : ניסיון, ידע רב, קשרים ענפים, הון זמין וכמובן מערך אופרטיבי קיים התומך בקניה, ההשבחה ובמכירת הנכס.