כמה מסוכן להשקיע בנכסים מעוקלים מבנקים בארה"ב ?

לצמד המילים "מעוקלים" ו"בנקים" יש משמעות מרתיעה ולעיתים אף מפחידה . אף אחד לא אוהב לשמוע שנכסיו מעוקלים ועוד יותר לא מהבנק. בארה"ב המשמעות של נכסים מעוקלים באמצעות הבנקים שגור בלא מעט מתווכי נדלן וברוקרים שמוצאים דווקא במצוקות של האזרח הקטן את ההזדמנויות היותר מעניינות עבורם בשוק.

האפקט של המשבר הכלכלי הגדול בארה"ב ב 2008 יצר מציאות בעשור האחרון והכתיב כללי משחק שונים בשוק הנדל"ן האמריקאי, לבנקים בשנים האחרונות יש אפס סבלנות בהשוואה לעבר הרחוק, המציאות הקיימת בשוק האמריקאי היא של לא מעט משפחות שאינן מצליחות לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם והבנק נאלץ לשים את ידו ולעקל את הנכסים ולממשם.

לחלק מהנכסים המעוקלים נוצרה סטיגמה במהלך השנים בעיקר למשקיעים מבחוץ שהם בבחינת נכסים מוקצים לא כשרים ואף מסוכנים. הסטיגמה הזו היא רחוקה מהמציאות וכרוכה ברובה בחוסר הבנה מהותי של שוק הנכסים המעוקלים מהבנקים בארה"ב – real estate owned banks   או  במילה נרדפת Foreclosures

נכסים מעוקלים ע"י הבנק בארה"ב  בסופם בדר"כ להימכר לגורם צד שלישי. לעיתים רחוקות מאוד מצליח הלווה החייב להסדיר את החוב ולהחזיר לעצמו את הנכס אך ברוב המקרים מוצא הנכס למכירה במכירה פומבית לציבור הרחב או ע"י ברוקר/ סוכן נדל"ן מטעם הבנק.

בארה"ב התהליך של מכירת נכסים מעוקלים ביחוד נכסי מגורים הוא כדבר שבשגרה. מה שלא קיים אצלנו בשוק הישראלי הופך דווקא להזדמנות מעבר לים. שם אצל הדוד סם כל אחד יכול לרכוש נכסים מעוקלים מהבנק אם באמצעות קניה פומבית מהבנק, באמצעות מתווך מורשה של הבנק או ברוקר. במקרים בהם המשקיע הוא תושב או אזרח חוץ הקניה תהיה כולה במזומן ללא אפשרות ללקיחת הלוואה ע"י הבנקים המקומיים .

גם לרכוש נכס מעוקל במכירה פומבית של הבנק ללא התערבות של מתווך או ברוקר הוא עניין שאינו מצריך יותר מנוכחות אינטרנטית מול המסך .נשמע פשוט אבל מורכב ופה קיים גם הסיכון הגדול. נכסים מעוקלים יוצרים סביבם באז נרחב של משקיעים וברוקרים מקומיים. כולם מנסים לנצל הזדמנויות. קיים סיכון חוסר הידע, חוסר המוכנות בעסקאות מהסוג הזה. המספרים לעיתים קרובות מאוד מפתים, הבנקים מעוניינים לממש ולהקטין הפסדים ולראייה מציגים על פי רוב מחירים יוצאי דופן מתחת למחיר השוק  אבל אף אחד לא מבטיח שהנכסים יממשו רווחים בעתיד. היכולת לזהות ולהתמקד על נכסים פוטנציאלים ספציפיים מתוך בחירה של מאות , לעיתים זו משול למציאת מחט בערמה של שחט. הפרמטרים בכניסה לעסקאות בתחום זה הם מורכבים הרבה יותר מעסקת נדל"ן פשוטה. בשביל ליהנות מהשקעה בטוחה בנכסים מעוקלים יש לבצע ברוב המקרים תהליך של השבחת הנכס באמצעות שיפוץ פנימי וחיצוני של הנכס. גם בחירת הקבלן הנכון, תמחור העבודה, מסגרת הזמן הם פרמטרים הכרחיים כחלק מתהליך ההשקעה. ברוב הפעמים המשקיע הבודד לא יודע מאיפה להתחיל ואיך לסיים.

זה מסוכן אם אתה מחליט שאתה קם וקונה לך נכס מעוקל, אם אף פעם לא עשית זאת אל תתחיל לעשות זאת עכשיו.

יתרה מזאת ,מעט מאוד חברות בשוק הישראלי מתעסקות בתחום של נכסים מעוקלים מבנקים , התחום הוא נישתי ומצריך ידע והבנה רחבים, מחקר מתמיד ,קשרים ענפים וממודים למול ברוקרים בשוק המקומי ויותר מהכול ניסיון רב בעסקאות בתחום .

הסיכון הוא מינימלי כל עוד ההשקעה מלווה ע"י חברה המתמחה בתחום של השקעות מנכסים מעוקלים מבנקים. אם עושים את הדברים בצורה מושכלת ונכונה אין צורך לחשוש מסיכונים, להפך ההזדמנויות כאן קיימות ובגדול.

כותבת המאמר: מיטל הדר